Ипотека во время войны: государство изменяет подход к жилищному кредитованию

Национальный банк Украины опубликовал на своем сайте стратегию по развитию ипотечного кредитования. Она была одобрена Советом по финансовой стабильности в июне 2025 года, сообщил НБУ.

"Банки операционно и финансово способны предоставить доступные кредиты на покупку жилья для миллионов украинских граждан. Но для этого нужны определенные предпосылки", - пояснил необходимость стратегии глава НБУ Андрей Пышный.

Сейчас рынок ипотеки в Украине работает плохо: в 2024 году количество сделок покупки жилья оставалось почти на треть ниже, чем до полномасштабной войны.

В 2022 году правительство запустило программу "єОселя" для льготных категорий - военных, медиков, педагогов - с последующим расширением доступа для других граждан. Программа увеличила объемы кредитования, но из-за высоких рисков и стоимости ипотеки большинство новых кредитов (более 96%) выдается за счет государственной поддержки.

Без развития рыночных инструментов программа не способна полностью покрыть спрос на жилье в условиях войны и восстановления, пишет НБУ.

Толчок для этого должна дать новая стратегия, разработанная совместно с международными партнерами. Стратегия предусматривает улучшение доступа к ипотеке благодаря обновленной модели государственной поддержки, прозрачным условиям кредитования в соответствии с европейскими стандартами, открытым данным о ценах и рынке недвижимости. Отдельное внимание уделяется защите прав кредиторов: обновление процедур работы с проблемной задолженностью и внедрение европейских норм позволит банкам активнее развивать ипотечные продукты, что усилит конкуренцию на рынке.

Ключевые направления реформ:
Перечень запланированных инициатив включает как краткосрочные, так и долгосрочные цели, с четко определенными ответственными органами и сроками выполнения.

До июня 2025 года Министерство экономики, Министерство финансов и НБУ должны разработать комплексную стратегию для Украинской финансовой жилищной компании. Главная цель – обеспечить ее функционирование с учетом фискальных и долговых ограничений, минимизируя при этом использование бюджетных ресурсов.

Одним из важнейших нововведений станет обеспечение механизмов страхования ипотечных договоров от военных рисков. Этот шаг, запланированный на IV квартал 2025 года, призван значительно снизить риски для заемщиков и кредиторов в текущих условиях. За его реализацию отвечают Верховная Рада, НБУ и Минэкономики.

До конца 2025 года будет обновлено законодательство об оценочной деятельности (ВРУ, ФГИУ, Минюст, НБУ).

В I квартале 2026 года НБУ и Минюст должны разработать предложения по эффективному удовлетворению требований кредитодателей за счет ипотеки.

До IV квартала 2025 года ожидается принятие закона о совершенствовании государственного регулирования и функционирования бюро кредитных историй, что улучшит качество кредитной информации.

К I кварталу 2026 года НБУ и Минюст обеспечат функционирование детализированной базы данных цен на недвижимость, включая структурные параметры первичного и вторичного рынков, а также индексы цен на жилую и коммерческую недвижимость. Это повысит прозрачность и доступность информации для всех участников рынка.

Украина продолжает курс на евроинтеграцию, что отражается и в этих реформах:

Директива 2014/17/ЕС: В течение IV квартала 2026 года и II квартала 2027 года НБУ, Минюст, НКЦБФР и ВРУ будут работать над интеграцией Директивы ЕС о кредитных договорах для потребителей, касающихся жилой недвижимости.

Облигации с покрытием и секьюритизация: До I квартала 2026 года НКЦБФР, Кабмин, НБУ и Минэкономики должны разработать законодательные предложения по облигациям с покрытием и секьюритизации в соответствии с директивами ЕС.

Кроме того, НБУ до конца действия военного положения осуществит оценку целесообразности сохранения/изменения условий мораториев на взыскание и подготовит соответствующие законодательные предложения.

До IV квартала 2026 года Министерство развития общин и территорий, Минэкономики, НКЦБФР и НБУ будут работать над унификацией условий финансирования строительства и обеспечением целевого использования средств.

В IV квартале 2026 года будет создан механизм замены застройщика в случае невыполнения им обязательств, что обеспечит большую защиту инвесторов.

Внедрение большинства мероприятий стратегии будет происходить параллельно, но для законодательных изменений потребуется больше времени. В дальнейшем предполагается создание дорожной карты с детализированными шагами реализации. В перспективе эта Стратегия станет частью более широкой жилищной стратегии Украины.