Жилье-2013: что предпочитали украинцы?
На протяжении всего 2013 года строительство жилья в Украине демонстрировало неплохие темпы как за счет строительства новых объектов, так и за счет введения в эксплуатацию долгостроев. Это привело к тому, что в некоторых сегментах объемы продажи жилья на вторичном рынке впервые за многие годы были ниже, чем на первичном рынке. Так, к концу года соотношение проданного первичного и вторичного жилья составляло 78% на 27%, хотя еще в начале года доля первичного жилья составляла 63%, а вторичного — 37%.
«Спрос на хрущевки и сталинки и вовсе опустился до минимума — эта категория жилья постепенно переходит в «неликвид». В том числе и из-за социального неблагополучия большинства районов, где такие дома находятся, их ветхости и отсутствия перспектив по реконструкции или модернизации. Кроме того, в 2013 году практически не было ипотечного кредитования — жизненно важного драйвера для вторичного рынка (на первичном рынке до 70-80% продаж происходит за счет рассрочки от застройщика)», — рассказывает руководитель отдела продаж ЖК «Park Stone» Дмитрий Шостя.
Какое жилье в 2013 году покупал украинец
За счет активного строительства новых объектов на украинском рынке недвижимости в 2013 году выкристаллизовался новый сегмент — жилье «комфорт-класса» (условно): уже не эконом-, но еще не бизнес-класс. Такое жилье характеризуется улучшенными планировками однокомнатных квартир площадью до 50 кв. м, «двушек» до 60 кв. м и трехкомнатных квартир до 80 кв. м. Средняя стоимость такого жилья в пригороде составляет 7,6 тыс. грн/кв. м, а в Киеве — 13 тыс. грн/кв. м.
Обязательным атрибутом жилья комфорт-класса является развитая инфраструктура, наличие в пешеходной доступности детского сада, школы, магазина, аптеки. А также обустроенная придомовая территория с детской площадкой и паркоместами.
Уходящий год также показал, что в Украине возродился спрос на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Конечно, количество проданных однокомнатных квартир в процентном соотношении все еще превышает продажи «двушек» и «трешек», но уже с средины 2013 года двухкомнатные квартиры стали продавать на 15-20% больше, чем за аналогичный период прошлого года. А в конце года застройщики эконом-сегмента даже столкнулись с нехваткой двухкомнатных и трехкомнатных квартир для потенциальных покупателей. «Причина в том, что в этом году все еще активно продавались дома, запроектированные в 2008-2009 годах, когда кризис не позволял строить «большое» жилье», — объясняет Дмитрий Шостя.
Знаковым завершением года стали массовые продажи нового элитного жилья в центре Киева. В ноябре-декабре предложение в этом сегменте выросло на 10-15%. Кроме того, на рынок постепенно стали возвращаться «инвесторы» — люди, приобретающие жилье «под сдачу» либо для дальнейшей перепродажи. Связано это, естественно, с нестабильной экономической ситуацией в стране: если до кризиса недвижимость приобреталась для заработка, то сегодня речь идет о том, что квартира может быть гораздо более надежным инструментом сохранения денег, чем депозит в банке .
Города-сателлиты вытесняют новостройки Киева
Качественное жилье в ближайшем пригороде Киева с хорошей транспортной доступностью становится более предпочтительным, чем квартиры в труднодоступных, депрессивных районах Киева. «Тем более что появились жилые комплексы нового для украинского рынка формата — европейское жилье за городом с инфраструктурой городского уровня. Отличительная особенность таких проектов — малоэтажные (максимум 6 этажей), стильные по архитектуре дома, рациональные комфортные планировки, развитая инфраструктура (такие себе мини-городки), обязательное наличие внутренних дворов с парками и прогулочными зонами, и главное — доступная цена», — рассказывает руководитель проекта «Жилой комплекс «Столичный» Валерий Зализный.
Новостройка в пригороде еще и неплохой источник дохода — за год стоимость недвижимости в пригороде выросла на 18-20%, тогда как в Киеве этот показатель составил всего 4%.
«Цена квадратного метра качественного жилья в пригородной новостройке не может быть ниже 6000 грн; если цена оказывается ниже этой суммы, значит либо застройщик экономит на качестве строительства, либо есть скрытые тарифы и доплаты, которые впоследствии значительно увеличивают заявленную стоимость, либо это проблемная новостройка», — продолжает Зализный.
Большие перемены
В уходящем году традиционная сезонность на рынке недвижимости была скорректирована вступившими в силу законодательными и процедурными изменениями.
Так, январь-2013 показал невысокую активность не только по причине традиционных новогодне-рождественских каникул, но и вследствие изменения процедуры регистрации права собственности на недвижимое имущество. Только к концу января механизм регистрации сделок по новой процедуре наладился, и рынок вошел с свой привычный ритм. С февраля по апрель уровень капиталовложений и количество сделок планомерно росли на 6-8% в месяц, и в апреле мы увидели весенний всплеск с ростом уровня капиталовложений в недвижимость на 70%. В этот период были достаточно большие доли приобретений в высоком ценовом сегменте $200-300 тыс. — 10%, а также на рынке элитной недвижимости (свыше $300 тыс.) — 8,5%. Пользовались спросом также офисные и коммерческие помещения и загородные дома.
В мае на активность рынка повлиял особенно длительный в этом году праздничный период. Однако июнь-июль показали себя очень активно для летного отпускного сезона. Частично это было связано с ожиданием введения новой системы оценки, которую потом (буквально в день ожидаемого введения) перенесли на три месяца.
Осень была традиционно активной. Спросом пользовалась бизнес-недвижимость (коммерческие помещения, офисы). Несмотря на введение с 1 сентября ограничения на сумму наличных расчетов, оно отразилось на результатах только непосредственно сентября. Рынок быстро научился работать по новым правилам, банк и представили рынку выгодные предложения по таким видам расчетов. Хочется отметить, что практика проведения денег через банк повысила безопасность сделки для обеих сторон. При этом затраты возросли несущественно.
Октябрь-ноябрь показали себя очень активными месяцами. Октябрь можно назвать топ-месяцем года. Ноябрь из-за введения новых правил оценки уступал октябрю (уровень капиталовложений на 25% ниже октября). При этом таких волнений, которые вызывало это нововведение летом, на рынке уже не было. Одним из аргументов было продление срока действия проведенной ранее оценки на три месяца (до 1 февраля 2014), что не позволило рынку замереть. Однако часть сделок все-же успели заключить еще в октябре, что сказалось на результатах ноября.
