Регистрация Войти
Вход на сайт

Ловушки ипотеки

Ловушки ипотекиВ Украине ставки по ипотечным кредитам снижаются. Считается, что доступная ипотека позволит рынку недвижимости развиваться.

Однако европейские и украинские аналитики говорят о другом: доступные кредиты на жилье приведут к появлению новой спекулятивной финансовой пирамиды на рынке недвижимости, новому «пузырю». В «недвижимом» вопросе разбирался Обозреватель.

В Украине ставки снижаются

Некоторые эксперты считают, что в последнее время число сделок на первичном рынке жилья почти догнало аналогичные показатели на вторичном рынке. Только в Киеве в прошлом году заключили 33,5 тыс. сделок купли-продажи, из них 19,5 тысяч — на вторичном рынке, 14 тысяч – на первичном.

Что касается цен, то, по данным компании SV Development, с января 2012 года по январь 2013 года средние цены выросли на 6,6% на первичном рынке, на 4,4% — на вторичном. Правда, риэлторы и застройщики не увидели особого изменения стоимости жилья. В среднем 1 кв. м жилья в Украине стоит в текущем году в Киеве — 2000 долларов, в Днепропетровске — 1130 долларов, в Одессе — 1200 долларов, в Харькове — 1100 долларов.

Изменилась ситуация на рынке ипотечного кредитования. В марте нынешнего года Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) снизило ставку рефинансирования по ипотечным кредитам с 18% до 15,3% годовых.

Банковская система уже отреагировала на это. Падение ставок по банковскому ипотечному кредитованию наблюдалось в марте-апреле. Некоторые аналитики считают, что такое падение — результат снижения ставок по депозитам, увеличения ликвидности банковской системы в целом.

Средняя ставка по гривневым ипотечным кредитам на первичном рынке в марте текущего года снизилась до 21,82% годовых, на вторичном рынке — до 22,06% годовых. Снизилась ставка и по займам: на покупку жилья на первичном рынке — 20,25% годовых, а на вторичном – до 21,09% годовых.

В апреле нынешнего года ставки по ипотечным кредитам снизились еще на 0,6-1,4 процентного пункта. По исследованию компании «Простобанк Консалтинг», в апреле среднерыночная стоимость кредитов в сегменте вторичного жилья уменьшилась еще на 0,99-1,38 процентного пункта.

Темпы падения средних ставок по кредитам на первичном рынке за прошедший месяц замедлились почти вдвое, что видно из ниже следующей таблицы.

Опасные заемные деньги

И если в Украине доступная ипотека приветствуется, но в некоторых европейских странах к ней относятся с предосторожностью.

Немецкий институт экономических исследований (DIW) провел исследование относительно спекулятивных «пузырей» на рынках недвижимости ведущих промышленно развитых стран, связанных с ипотечным кредитованием.

Спекулятивный «пузырь» на рынке недвижимости появляется, когда цены на жилье становятся выше экономически оправданных расчетов. По мнению старшего научного сотрудника DIW, доктора экономических наук Константина Холодилина, такой «пузырь» зарождается, когда покупатели инвестируют в жилье не для собственных нужд или последующей аренды, а для перепродажи, так как ожидают дальнейшего удорожания недвижимости, сообщает Deutsche Welle.

Британский и американский «пузыри» схожи, считает эксперт. Ведь британцы, как и американцы, охотно экспериментируют с финансовыми инновациями. Еще одна их общая черта — высокая доля кредитов с переменной ставкой.

В Испании, как и в Ирландии, рост населения на фоне недостатка жилья вызвал рост цен на квартиры и дома. Банки на это отреагировали активным инвестированием строительства нового жилья, а, значит, предоставлением кредитов на его покупку. Государство тоже внесло свою лепту в испанский рынок недвижимости: облегчило передачу сельскохозяйственных земель под застройку, отметил Холодилин. Поскольку в Испании темпы инфляции были выше, чем в целом в еврозоне, спекулятивный спрос на ипотечные кредиты в этой стране увеличился.

По словам исследователя, нидерландский «пузырь» лопнул не так громко, как испанский или ирландский. Особенность этой страны — высокий уровень задолженности домохозяйств. Это связано с тем, что в Нидерландах процентные выплаты по кредитам вычитаются из налогооблагаемой базы. Правительство стимулировало рост рынка жилья, но одновременно вызывало сильный рост цен на недвижимость.

В Германии же пока не видны признаки спекулятивного «пузыря». Рост цен на немецкую недвижимость в минувшем десятилетии исчислялся всего 2%, в то время как в Ирландии — 9%, в Великобритании — 8%, в Испании — 7%.

По мнению эксперта DIW, сам по себе рост цен на недвижимость — не главный показатель, поскольку удорожание жилья может быть связано с фундаментальными факторами, в том числе и ростом доходов населения. Угроза исходит из кредитной сферы, считает Холодилин. На его взгляд, рост цен опасен, прежде всего, тогда, когда он финансируется заемными деньгами. Особенно важно соотношение кредита к доходу. Опасно, когда государство предоставляет льготы людям, покупающим жилье, подстегивая спрос на ипотечные кредиты, отметил он.

Доступная ипотека – повод для «пузыря»

Без развития экономики в целом, без реального роста благосостояния населения, без солидарной ответственности «заемщик — банк – государство», начать раздавать «доступную» ипотеку нельзя, считает вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.

Одним из основных факторов, сдерживающих развитие рынка недвижимости, эксперты называют отсутствие ипотечного кредитования.

«Можно было бы согласиться с этим мнением, если бы Украина развивалась экономически стабильно, — отметил Топал. — Как показал рост «пузыря недвижимости» в 2005-2007 годах, дальнейший крах и обвал цен, Украина не готова была к массовой ипотеке ни экономически, ни морально. Умышленно пропускаю понятие – доступная ипотека. То, что банки выдавали тогда, было доступным только по процедуре получения. Обслужить такой кредит, с минимальным ущербом для семьи, могли 20-25% заемщиков, если не меньше».

Более половины заемщиков сознательно шли на то, что обслуживание кредита будет «съедать» весь бюджет семьи, сказал «Обозревателю» Топал. По его словам, делалось это в надежде на призрачную надежду, как показало время, безосновательную, на рост благополучия населения и на то, что, дескать, цены на квартиры растут быстрее, чем долг по кредиту, чуть что – продам эту квартиру и куплю меньшую.

«В конце 2006 — начале 2007 года, банки еще раздавали кредиты всем желающим, — продолжил вице-президент Ассоциации. — По «левым» справкам о доходах, без первых взносов, по завышенным «оценкам». В конце 2007 – начале 2008 взять кредит стало проблематичней, летом 2008 – практически невозможно. А в конце 2008 года украинские заемщики поняли, что за очаровательной улыбкой банковского клерка скрывается звериный оскал капитализма. Цены на недвижимость рухнули, рынок недвижимости заморозился, государство устранилось от проблем заемщиков и начало спасать банки, а не своих граждан. Мечта о доступном жилье в одночасье рухнула».

К сожалению, многие эксперты рынка недвижимости так и не извлекли уроков из ситуации «кризис 2008″ и продолжают, как мантру, повторять: дайте нам доступную ипотеку и рынок недвижимости стремительно начнет развиваться, резюмировал Топал.

«Если в нынешней экономической ситуации дать массово «доступную» ипотеку, то это приведет к тому, что сложатся все условия для создания новой спекулятивной финансовой пирамиды на рынке недвижимости», — заметил эксперт.

По его мнению, новый «пузырь» надуется быстрее, чем в 2003 — 2008 годы, масштабы этого «пузыря» будут большими, а последствия краха катастрофичней.

Что касается роста цен на недвижимость в Украине, то директор рейтингового агентства «IBI-Rating» Григорий Перерва считает, что в нынешней экономической ситуации говорить об этом можно лишь гипотетически.

«Недостаточный уровень доходов населения, отсутствие программ финансирования приобретения жилья в кредит, низкая инфляция – это ключевые факторы, которые сегодня не позволяют увеличивать стоимость реализуемой на рынке недвижимости, — сказал «Обозревателю» Перерва. — Кроме того, стоит помнить, что падение покупательной способности населения вынуждает строительные компании конкурировать именно за счет ценовых предложений. И ценовых предложений в сторону понижения, а не повышения стоимости жилья».

Поэтому рейтинговое агентство «IBI Rating» считает практически невозможным рост цен в Украине, как на жилую, так и на коммерческую недвижимость на протяжении нескольких последующих лет. Исключениями могут быть лишь индивидуальные и эксклюзивные проекты.

А вот финансирование купли-продажи жилья заемными деньгами в Украине выглядит не так уж безоблачно. По мнению эксперта, недавний кризис в строительной сфере был спровоцирован неадекватной оценкой потенциальных заемщиков. «Результатом стало предоставление кредитов лицам, не обладающим должной кредитоспособностью, ростом спроса на недвижимость и, как следствие, проблемы с возвращением привлеченных средств, которые сохраняются и сейчас», — отметил Перерва.

pravo-kiev.com


Рейтинг статьи:
Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо зайти на сайт под своим именем.
Оставить комментарий
Ваше имя: *
Ваш e-mail: *
Текст комментария:
Полужирный Наклонный текст Подчёркнутый текст Зачёркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Код: Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить, если не виден код
Введите код: