Регистрация Войти
Вход на сайт

Почему замер вторичный рынок недвижимости

Почему замер вторичный рынок недвижимостиЗаконы об упрощении процедуры регистрации недвижимости и технической инвентаризации, которые были приняты летом, широкая украинская общественность встретила с ликованием. Желающие продать или купить жилье радовались тому обстоятельству, что волокиты станет меньше, бюрократам и коррупционерам дадут бой, и не нужно будет запрашивать в БТИ массу документов. Процедура обещала стать цивилизованной, на уровне мировых стандартов.

На первый взгляд, замысел был верным и эффективным. Предполагалось, что сделки с недвижимостью будут осуществляться быстро и просто благодаря электронному реестру, в который заносятся буквально все операции с имущественными правами – купли- продажи, аренды и прочее. То есть, стороны сделки обращаются к нотариусу, тот входит в реестр, смотрит на статус отчуждаемой собственности определяет его правовую чистоту и юридически освящает сделку. Никакого больше техпаспорта, никаких справок. Все в электронном виде есть в базе данных.

Все как будто логично. Но как всегда – дьявол таится в деталях. А они таковы, что весь замысел, даже если мы согласимся с тем, что он был направлен исключительно на улучшение обслуживания наших граждан и борьбу с бюрократией и коррупцией, оказался крайне неудачным.

Чтобы понять, почему замер вторичный рынок недвижимости и почти перестали заключаться сделки по продаже и покупке жилой недвижимости, мы обратились к начальнику Луганского городского Бюро технической инвентаризации Владимиру Корниенко.

По его словам, сегодня БТИ практически не работает, уволена половина сотрудников, остальные тоже приготовились на выход. Это связано с тем, что их прежние функции больше не нужны – по крайней мере, по новому закону. Хорошо ли это?

- Судя по тому ажиотажу, который сегодня буквально парализовал вторичный рынок недвижимости, новые законы о регистрации и инвентаризации собственности не облегчили жизнь наших граждан. Напротив, все жалуются на страшную неразбериху, огромные очереди и невозможность продать или купить жилье. Чем новая система отличается от старой и откуда такие проблемы?

- Раньше гражданин подавал заявление на технический паспорт и регистрацию права собственности на жилье в одно окно Бюро технического инвентаризации (БТИ) и там же получал готовые документы, подтверждающие его право на недвижимость. У нас он получал полный спектр услуг – от оценки стоимость его жилья до подтверждения права собственности. Сегодня процедура резко усложнилась. Нужно обращаться в несколько инстанций, тратить уйму времени.

- Почему старый порядок не устроил законодателей? Чья была инициатива это поменять?

- Это придумали наши реформаторы - министр юстиции Лавринович, глава Госкомпредпринимательства Бродский и Ирина Акимова. Они мотивировали необходимость изменений тем, что в Европе везде не так, как у нас, и нам надо стремиться к лучшим образцам, к использованию электронных реестров - как в цивилизованном мире. Оно-то так, но, как говорится, гладко было на бумаге, да забыли про овраги. Так вот, о подробностях реформаторы как раз умолчали.

Сам электронный реестр Лавринович затеял еще в 2002-ом году, когда тоже занимал должность министра юстиции. В принципе, это неплохо, потому что, по идее, все операции с недвижимостью собраны в одном месте, видны все изменения собственников, купли-продажи и пр. И мы, работники БТИ, 10 лет его заполняли в ходе регистрации недвижимости. Но заполнили лишь примерно на 40%, т.е., меньше половины собственников сегодня зарегистрированы в этом реестре. Те, кто обращался к нам, получили такую возможность. На сегодня в электронный реестр занесено около 100 тыс. объектов, а у нас в Луганске их около 260 тыс. Это дома и квартиры. То есть, огромное количество объектов в реестре отсутствуют, ведь когда приватизация жилья начиналась, никакого реестра не было и в помине.

- Я сама столкнулась с этой ситуацией, когда мне сказали, что ранее приватизированную квартиру нужно обязательно внести в электронный реестр, иначе, мол, документы не будут вполне законными, и ваше право собственности не будет защищено.

- Никакого законного требования снова регистрировать свою собственность не было. Гражданин сам решал, как ему поступить. Никто не мог обязать его делать это. Хотя многие все же обратились к нам по своей инициативе, и мы внесли в электронный реестр регистрацию их недвижимости. Сегодня это стало обязательной процедурой. Но будет большим преувеличением сказать, что регистрация в реестре делает права более законными и надежными. Объясню, почему. В архивах БТИ есть все источники, которые подтверждают право собственности гражданина на его жилье - его приватизация, регистрация, все есть на бумажных носителях. И в случае, например, продажи квартиры или дома, мы готовы показать всю историю этой собственности, права на нее и ее нынешнее состояние.

Но сегодня законодатель возложил обязанность устанавливать право собственности на нотариусов. А у них такой возможности нет и быть не может! Теперь гражданин приходит к нотариусу и говорит – я хочу продать квартиру. Нотариус требует показать право собственности, которое действительно на данный момент, на момент продажи. Гражданин показывает какие-то бумаги, но проверить их достоверность нотариус не может. Нотариусы сами говорят, что им было легче, безопаснее и спокойнее, когда подтверждение права собственности давало БТИ.

- А теперь кто дает?

- Никто, они сами должны его искать. Но где искать, они не знают. Не прописан порядок, как это делается. Нотариусы сами не рады новому порядку, потому что они не знают, как его выполнять. По новому закону нотариус обращается в БТИ. Закон требует от нас в 3-дневный срок бесплатно такую справку предоставить. Это абсолютно нереально. Во-первых, наш бумажный архив огромен, он занимает площадь 1500 м², и найти нужный документ там сложно, нужно время, а неспециалисту – практически невозможно. Во-вторых, почему мы должны делать это бесплатно? В цепочке купли-продажи недвижимости все имеют свой коммерческий интерес, все делается за деньги, и только БТИ должно работать в формате благотворительности? Нас ведь никто не финансирует, новым законом это не предусмотрено, так о каких бесплатных услугах может идти речь? Кроме того, ни форма запроса, ни форма ответа, ни защищенность выдаваемого документа от подделки – ничего этого не предусмотрено.

- Но ведь данные есть в государственном электронном реестре?

- Я уже сказал, что там есть лишь часть данных. Государственный реестр это вообще тайна за 7-ю замками. Администратором электронного реестра выступает предприятие министерства юстиции. И самое главное – он закрыт для граждан. Много говорилось о том, что данные о собственности и правах на нее должны быть прозрачны, что реестры должны быть публичными и открытыми, для этого и затевалась реформа. В итоге оказалось, что они закрыты.

- Вернемся к БТИ. Вы все эти годы заносили данные в реестр. Какой у вас был доступ?

- У нас был бесплатный доступ, потому что администратором реестра было предприятие министерства юстиции под названием «ГП Информцентр». Оно давало доступ, пароли. Теперь для нотариусов каждый вход в реестр платный. То есть, платит, конечно, заявитель.

- Насколько этот реестр защищен от несанкционированного проникновения?

- Так же как и любой другой электронный ресурс. Его теоретически можно взломать с помощью хакерской атаки. В принципе, любой человек, если он задумал махинацию, аферу, может с помощью хакера зайти в реестр и поменять там запись. Если на бумажных носителях не будет подтверждения, ситуация может возникнуть драматическая. Электронные носители не могут на 100% обеспечить надежное хранение информации.

- Почему тогда министерство юстиции решило вдруг, зная, что электронная система учета далека от совершенства, поменять порядок?

- Они увидели возможность свои территориальные органы Минюста подключить к этой работе, подменив БТИ, и переключить на себя финансовые потоки. В итоге деньги пойдут не в местные органы власти, к которым относится и БТИ, а на счета министерства юстиции. Минюст переключил эту работу на свои подразделения. Одним из представителей выступает Укргосреестр, который взял на себя только первичную регистрацию объекта – это 20% всех актов. А 80% они сбросили на частных нотариусов, которые будут делать то, что делали мы, но безо всяких на то технических возможностей. Ни в одной цивилизованной стране мира к реестру прав собственности не допускают частный бизнес. А у нас допустили.

- Давайте разберем на конкретном примере. Предположим, я хочу купить квартиру. Что теперь, в соответствии с новым порядком, я должна сделать?

- Покупая квартиру, вы идете к нотариусу. И у вас сразу возникают проблемы. Продавец, у которого вы покупаете жилье, обязан подтвердить нотариусу, что это его квартира. Как он будет это делать, нигде не прописано. По идее, он должен дать только бумаги, которые у него есть. Техпаспорт теперь признан необязательным, заключение БТИ не требуется. А ведь техпаспорт для жилья и другой недвижимости - это то же, что паспорт для человека. Как установить личность, если у нее нет документа, ее удостоверяющего? Как узнать, в каком состоянии недвижимость, которую продают, и есть ли она вообще, если техник не выехал на объект, не посмотрел на него, не измерил, не установил все перестройки, которые там были? А может, постройка давно снесена, и от нее остались только старые документы, не подтвержденные на момент продажи?

Когда я вижу, как на экране ТВ журналисты рвут техпаспорт, показывая, что он теперь, якобы, не нужен, я не знаю – плакать или смеяться. Ну, взяли бы еще и свой паспорт порвали. Ведь тогда, кроме старых бумажек и слов продавца, никакого подтверждения прав собственности нотариус не увидит. Теперь, получается, нотариус должен просто поверить продавцу на слово. Да, появились частные оценщики, но они делают оценку, часто идя навстречу любому пожеланию заказчика. Не выезжая на объект! Либо используя старые документы, либо просто спрашивают, во сколько он сам хочет оценить. За соответствующую «благодарность», разумеется. Суммы за свою оценку выставляют огромные, иногда в 10 раз больше, чем брало БТИ по своему тарифу.

- А в чем здесь интерес министерства юстиции?

- Он очень хитро зарыт. Во-1-х, теперь эта процедура будет стоить в 2-3 раза дороже, чем в БТИ. Во-2-х, если мы раньше заходили в реестр бесплатно и брали деньги только за бланк, то сегодня нотариус, заходя в реестр, платит за каждый заход. Не знаю, минюсту или какой-то очередной дочерней фирме. Но каждый заход в реестр будет стоить 68 грн. Одного члена семьи занес - заплатил, второго – снова заплатил. Конечно, в итоге заплатит клиент, а не нотариус. И так – человек заплатил, нотариус зашел в реестр и говорит - а вашей квартиры там нет. Заявитель говорит – верните деньги, но никто уже не вернет.

- Вас обвиняют в том, что вы позавидовали тому, что денежные потоки от вас перенаправились в другую сторону.

- Не совсем так. Мы предприятие местного самоуправления, подчиняемся городскому совету. Работаем с населением Луганска. За 2012 год мы перечислили в бюджет 2, 5 млн. грн НДС, подоходного – 1, 2 млн, более 3-х млн – в ПФ. Налога на прибыль порядка полумиллиона тоже поступили в местный бюджет. Порядка 14 млн. мы заработали в 2012 году. Из них 7 млн. мы оставили в городе. А завтра ни копейки не будет. Работу будут делать нотариусы. Они являются самозанятыми лицами, и проконтролировать честность оплаты их налогов будет практически невозможно. Не будет ни НДС, ни налога на прибыль, ни подоходного, ни платежей в ПФ. То есть, бюджет города потеряет 7 млн. грн в год. А регистрационная служба Минюста является бюджетной, и на нее надо будет выделить финансирование – миллиона 3, как минимум. Что ж за реформа, если она становится убытком для региона? Какой в ней смысл?

- Но мне попадались отзывы граждан о том, что теперь меньше волокиты при покупке и продаже жилья, что они довольны тем, что не надо идти в БТИ…

- Это говорят те, кто на себе не испытал эти нововведения. На бумаге выглядит проще. Но когда человек идет к нотариусу и пробует заключить сделку, он сразу видит, что это неработающий механизм. На самом деле стало намного все сложнее.

- Как удалось минюсту провести этот закон?

- Под соусом реформы и модернизации.На первый взгляд, все выглядело красиво, как в цивилизованном мире. Все на электронных носителях, вся база данных. Зашел, увидел, оформил сделку. На деле, как я уже сказал, все ровно наоборот.

- А будут ли граждане теперь защищены от незаконного присвоения их жилья?

- Нет! Они подвергаются большой опасности. Механизм очень простой. Единственная категория людей, которая выиграет – это махинаторы и мошенники. Смотрите. На сегодняшний день частные нотариусы стали спецрегистраторами. Они получили жесткую монополию. В одни руки отдается все – от отчуждения собственности до ее регистрации. Если нотариус недобропорядочный, то он будет закрывать глаза на то, что документы сомнительны, что с ними не все в порядке. Он будет участвовать в отмывании грязных денег. Например, кто-то хочет легализовать средства, полученные от незаконного бизнеса - например, подпольного казино. Сделать это несложно. Нужно купить то, чего нет, продать то, чего нет, и уже от этой продажи получить прибыль и показать ее как законную. Я беру старые документы на дом, которого, возможно, уже нет. Например, его снесли, и остался только участок. Техпаспорт теперь необязателен. Нет выхода техника, нет контроля. Нотариус берет документ непонятного происхождения на право собственности, которой в реальности нет. Один и тот же человек покупает сам у себя, оформляя на разные фирмы, которые ему же и принадлежат. Потом он продает своему же человеку, но уже в 10 раз дороже. Да, он заплатит налог на продажу, аж 5%, но 95% он отмыл, положил в карман уже как легальный доход. Ему, конечно, новая система нравится.

А обыкновенный человек пострадает. Пенсионеры особенно. Они просто проклянут этот закон, потому что они совершенно теперь не защищены от мошенников. Они не смогут оставить наследства. Здесь тоже все несложно. Злоумышленник узнает, в каких квартирах живут одинокие пенсионеры. Обманным путем получает ксерокопии их документов – это довольно просто Потом готовит фальшивую доверенность на право распоряжения имуществом, заверяет у нотариуса. Получает дубликат документов, которые якобы потерял. Потом осуществляет сделку. Бабушка, доверенность которой он подделал, хранит свои документы у себя, но по заявлению мошенника они считаются утерянными, и никто об этом не знает. После ее смерти родственники узнают, что квартира давно продана.

- Но ведь планировалось, что каждый владелец жилья ведь может обратиться в реестр и посмотреть, как обстоит дело с регистрацией его собственности?

- Да в том-то и дело, что нет! Электронный реестр, как я уже сказал, у нас закрыт, человек не может проверить ситуацию со своей собственностью. В США и других странах каждый может посмотреть, кому что принадлежит. По новому закону Реестр закрыт окончательно. Восстановить справедливость невозможно. Тот, кто, якобы, давал доверенность, умер, спросить не у кого.

Мало того, следующим этапом оценки и регистрации недвижимости будет перекладывание на частных лиц тех функций, которые выполняли наши техники с выходом на объект – замеры площади недвижимости, оценка ее состояния, всевозможные перестройки, реконструкции, даже просто наличие самого объекта в реальности…

Нам всем этот закон в итоге отзовется драмами, скандалами и уголовными делами. Необходимо пересмотреть закон, и чем быстрее, тем лучше. Сегодня мы увольняем профессиональных регистраторов, оценщиков, техников. Завтра их взять будет негде.

P.S. Адвокат Татьяна Монтян, которая вплотную много лет занимается проблемами прав собственности, уверена, что сама по себе реформа была задумана отлично. Об этом она сказала Полемике в эксклюзивном комментарии. Однако, по ее словам, реализация оказалась никуда не годной. И прежде всего потому, что главная задекларированная цель реформы - обеспечение прозрачности прав собственности, облегчение сделок с ней и их безопасность, которые достигаются именно открытостью электронного реестра, не достигнута. Реестр закрыт, а значит, открыто поле для коррупции и злоупотреблений, подчеркнула Монтян.

polemika.com.ua


Рейтинг статьи:
Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо зайти на сайт под своим именем.
Комментарии: (1)
Риэлтор 25 января 2013 09:56

 Почему замер вторичный рынок недвижимости  - Этому есть только две объективные причины - Непомерно высокие цены и отальное обнищание населения !!!

Цитировать          1
Оставить комментарий
Ваше имя: *
Ваш e-mail: *
Текст комментария:
Полужирный Наклонный текст Подчёркнутый текст Зачёркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Код: Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить, если не виден код
Введите код: