Как получить кредит на квартиру
Первую собственную квартиру я приобрел шесть лет назад, — рассказал «Вестям» наш читатель, 30-летний Виктор Гладченко. — Тогда это было довольно просто: на рынке было множество предложений от банков с небольшим первым взносом (достаточно было иметь 10% от стоимости квартиры), а банки верили историям о высоких доходах на слово. Оформление было настолько простым, что с момента общения с продавцом до момента оформления сделки тогда прошла всего неделя. Ставка в 12–14% годовых на тот момент не смущала. Ведь вкладывать в недвижимость было выгодно: стоило в июне 2007 года мне купить однокомнатную на Борщаговке за $60 тыс., как через два месяца за аналогичные квартиры уже давали $100 тыс. И даже обвал гривни в 2008 году (а вместе с ним и резкий рост выплат по долларовому кредиту) не заставил пожалеть о принятом решении: ежемесячные взносы по кредиту все равно были ниже (около 2,5 тыс. грн), чем если бы квартиру пришлось арендовать (не менее 3 тыс. грн за однокомнатную), а цены хоть и упали, но как раз до уровня начала 2007 года. Зато появился стимул выплатить кредит за квартиру скорее — справиться удалось за пять лет».
После последнего платежа этой весной у Виктора возникла идея повторить пройденный путь — купить трехкомнатную квартиру, причем с учетом транспортных проблем столицы, недалеко от метро: «Привычка платить определенную сумму каждый месяц осталась, а тратить свободные деньги на развлечения и излишества не хотелось. Тем более что банки восстановили кредитование — этот вопрос я мониторил в течение нескольких лет».
Как продавали «ненужное»
«Предварительный опрос знакомых брокеров внушал оптимизм, — рассказывает наш герой. — Однокомнатные квартиры в Киеве продаются всегда в течение двух месяцев после того, как их выставили на продажу. А выгодные предложения, например, если скинуть $2–3 тыс. от рыночной цены, улетают буквально за день. На практике оказалось все не так и просто. Высокий спрос есть лишь на дешевые варианты — убитые квартиры и/или с явно выраженным недостатком, например, отсутствием балкона — за $40–45 тыс. По нашим объявлениям с ценой в $55 тыс. (квартира на Борщаговке) с перечислением цифр-параметров (площадь, количество комнат, планировка) и описанием транспортной развязки никто даже не звонил. Но стоило вывесить фотографии, на которых явно было видно качество ремонта (плитка, сентехника, дорогой ламинат), как телефон тут же оборвали. По словам потенциальных покупателей, у нас на тот момент была чуть ли не единственная однокомнатная квартира, где можно жить, не делая ремонта.
Мы выбирали покупателя из большого количества желающих по критерию «нормальности» — так как нужно было не просто продать, а продать и сразу купить. После общения появилась уверенность, что человек не подведет в день сделки и пойдет на уступки по срокам в том случае, если мы к моменту сделки либо не успеем собрать все документы для банка, либо не найдем подходящую для покупки квартиру.
Как оказалось, эта договоренность оказалась нелишней — несколько квартир, которые мы затем собирались купить, оказались с проблемными документами либо с нюансами, делающими сделку рисковой (о подводных камнях читайте в следующем блоке. — Ред.)».
Почему вторичка и кредит
«Разницу в цене между однокомнатной и двухкомнатной квартирой (около $25 тыс.) мы могли бы найти и без участия банка: продать машину, попросить у родственников и одолжить у знакомых, — объясняет свои мотивы Виктор. — Но хотелось, во-первых, трехкомнатную (первый ребенок растет на глазах, а в планах есть и второй), тем более что разница между ними в цене не такая уж и большая. Во-вторых, покупка через банк безопаснее — финучреждение дополнительно проверяет квартиру, которая является залоговым имуществом. В-третьих, одалживая у знакомых и родственников, ты доставляешь им определенный дискомфорт, а добрые отношения часто намного дороже денег. Переплата же не смущала — если выплачивать не по графику, а быстрее, то она не такая уж и большая. Риска остаться без квартиры также не было: в крайнем случае можно жить у родственников, а квартиру сдавать и с этих денег платить по кредиту, ведь стоимость аренды превышает ежемесячные выплаты банку. Если же говорить о том, почему мы искали жилье именно на вторичном рынке, то здесь причина проста: договора инвестиций, которые предлагает застройщик, не гарантируют сдачи жилья в срок».
Шесть подводных камней при покупке недвижимости
В договоре задатка (правильное название — предварительный договор) обычно указано, что если продавец передумал продавать квартиру, он должен вернуть двойную сумму задатка. Но забрать эти деньги через суд крайне сложно. А если договор оформлен нотариально, можно попросить нотариуса взыскать сумму задатка и штрафные санкции с помощью исполнительного предписания — этот документ принимает Исполнительная служба.
Если дети не участвовали в приватизации, но были прописаны в квартире, они могут обратиться в суд для признания приватизации квартиры незаконной, и суд признает за ними право на часть квартиры. Нужно также проследить за тем, куда выписали детей из продаваемой квартиры: если жилищные условия детей ухудшаются, они имеют право пользоваться уже покинутой ими жилплощадью до совершеннолетия.
Популярная до появления Налогового кодекса схема ухода от уплаты налогов при оформлении квартиры — занижение в документах стоимости квартиры — действует и сейчас, но в меньшей степени. Так, независимые оценщики согласились занизить цену квартиры нашего героя на 10% от рыночной. Порядка $300 в такой способ сэкономить можно. Но если сделку вдруг признают недействительной, продавец вернет покупателю на 10% меньше, чем получил.
Лучше отказаться от покупки, если в квартире живут люди, состоящие на учете у психиатра, алкоголики, наркоманы, или прописаны люди, находящиеся в тюрьме (в процессе поиска Виктор нашел две такие квартиры по сниженной на 10–15% цене). Осторожно нужно относиться к квартирам, где живут инвалиды. Дело в том, что любой из вышеперечисленных может потребовать через суд аннулировать сделку, мол, не давал согласия или не понимал, что подписывает.
Если квартира была конфискована банком за неуплату, всегда есть риск, что предыдущий владелец будет пытаться ее отсудить. Поводов для этого опытный юрист найдет массу — начиная от того, что при конфискации не учли интересы кого-то из членов семьи, и заканчивая мелкими нарушениями процедуры (например, если владельца квартиры не уведомили о дате проведения аукциона). Срок давности в Украине — 3 года.
Лучше не связываться с квартирами, которые продают по дубликатам документов: неизвестно, что конкретно произошло с оригиналами после того, как их украли или потеряли. Перед оформлением сделки нужно взять копии документов продавца (и на квартиру, и личные) и отнести нотариусу на проверку: по реестрам и базе данных утерянных паспортов он и восстановит историю квартиры, и проверит личности продавцов.
